Deuda de Expensas en Countries y Barrios Cerrados
Durante los últimos años, la administración de barrios cerrados y countries ha debido enfrentar un desafío que afecta directamente el funcionamiento de las urbanizaciones privadas: el aumento de la morosidad en el pago de las expensas.
El incremento sostenido de los costos de mantenimiento, la inflación acumulada y las dificultades económicas que atraviesan muchas familias han provocado que cada vez más propietarios retrasen o suspendan el pago de sus obligaciones.
¿Cómo proteger financieramente al Consorcio?
La importancia de actuar con rapidez:
Uno de los errores más frecuentes consiste en iniciar acciones judiciales únicamente cuando la deuda alcanza montos muy elevados.
En nuestra experiencia profesional, la rapidez constituye uno de los factores más importantes para proteger el patrimonio del Consorcio.
Un procedimiento ordenado de seguimiento, intimación y recuperación permite:
mejorar la cobrabilidad;
disminuir la mora estructural;
preservar el equilibrio financiero;
reducir conflictos internos;
brindar previsibilidad a la administración.
La estrategia jurídica más efectiva
Segunda etapa: intimación formal:
En numerosos casos, una intimación correctamente redactada por el asesor legal logra que el propietario regularice su situación antes de llegar a un proceso judicial. Además, permite dejar debidamente documentada la mora y preparar una eventual acción judicial.
Tercera etapa: negociacion:
Cada caso merece un análisis particular. Cuando el propietario demuestra voluntad de pago, pueden evaluarse acuerdos o planes que permitan recuperar rápidamente parte del crédito sin asumir los tiempos propios de un litigio. El objetivo no consiste únicamente en ganar un juicio, sino en recuperar fondos para el Consorcio en el menor tiempo posible.
Cuarta etapa: ejecución de expensas:
Cuando las instancias anteriores fracasan, la legislación argentina ofrece una herramienta especialmente eficaz: la ejecución de expensas.
Las expensas poseen una naturaleza jurídica que facilita su reclamo judicial mediante un proceso ejecutivo, siempre que se cumplan los requisitos legales y reglamentarios correspondientes.
Por esa razón, resulta fundamental que la administración mantenga una documentación prolija, liquidaciones correctamente confeccionadas y certificados de deuda emitidos conforme al reglamento y a la normativa aplicable. Una buena preparación desde la etapa administrativa puede acelerar significativamente el éxito del reclamo judicial.
Un enfoque preventivo
El asesoramiento jurídico permanente no debe limitarse a intervenir cuando aparece un juicio.
Su verdadero valor consiste en diseñar políticas que reduzcan la morosidad antes de que se convierta en un problema económico para toda la comunidad.
Cada barrio posee características propias.
No existe una solución única para todos los casos.
Por ello, resulta recomendable contar con un equipo jurídico que acompañe de manera permanente al Administrador y al Consejo de Propietarios, evaluando cada situación y definiendo la estrategia más conveniente según las circunstancias particulares.
El mayor riesgo no es la deuda…
Muchas veces se piensa que el verdadero problema es que un propietario no paga. En realidad, el mayor riesgo aparece cuando el Consorcio demora la reacción.
Cada mes que transcurre sin adoptar medidas concretas implica:
menor posibilidad de recuperación;
incremento del monto adeudado;
pérdida del poder adquisitivo del crédito;
mayores dificultades para sostener los servicios comunes;
tensión entre vecinos que sí cumplen con sus obligaciones.
En numerosos barrios privados termina ocurriendo una situación injusta: los propietarios cumplidores financian, mediante mayores expensas, el funcionamiento del barrio mientras soportan el incumplimiento de quienes no pagan.